Devi sapere che prima di fare una proposta d’acquisto è necessario conoscere alcuni elementi importanti e fondamentali così che tu possa firmare la proposta d’acquisto non soltanto preso dalla voglia di acquistare la tua futura casa ma anche nella totale sicurezza dell’investimento.
La proposta
- Il proponente può revocare la proposta finché il contratto non sia concluso
- può rivolgere la stessa proposta a più persone
- la proposta perde efficacia e libera il proponente qualora l’accettazione non intervenga entro il termine stabilito dal proponente
- la proposta è inefficace dalla morte o dalla sopravvenuta incapacità di contrattare del proponente, anteriore la conoscenza dell’intervenuta accettazione
La revocabilità subisce 2 eccezioni:
- proposta ferma quando il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo;
- di opzione vincola una parte non ritirare la propria proposta fino a un certo termine rimettendo all’altra parte la decisione sulla conclusione del contratto ossia di accettare o meno la proposta.
L’offerta al pubblico è un particolare tipo di proposta di contratto, che ha la caratteristica di essere indirizzata non a un determinato destinatario, ma a una collettività indeterminata di possibili destinatari. Perché il contratto si concluda è sufficiente l’accettazione di un interessato. Proposta revocabile.
Quali informazioni deve conoscere, già in sede di acquisizione dell’incarico, il mediatore immobiliare ?
L’agente immobiliare deve trarre più informazioni possibili riguardo l’immobile preso in carico, i documenti necessari sono:
- conformità dell’immobile alle norme urbanistiche ed edilizie ( visura catastale, visura ipotecaria, planimetria catastale, documentazione urbanistica)
- certificato di agibilità
- conferma della presenza o assenza di iscrizioni, servitù attive o passive, trascrizioni pregiudizievoli e altri impedimenti
- conferma o assenza di controversie legali
- ammontare delle spese condominiali
- atto di provenienza
- APE
- documentazioni per impianti ( conformità )
Cosa deve contenere la proposta d’acquisto?
Ecco un elenco delle informazioni più importanti da inserire nelle proposta:
- i dati del proprietario, dell’acquirente e quelli dell’agenzia immobiliare;
- i dettagli relativi all’immobile oggetto della compravendita;
- indicazione della data ultima utile di stipula del contratto definitivo di compravendita dell’immobile;
- l’irrevocabilità della suddetta proposta e l’arco di tempo in cui essa potrà essere ritenuta valida;
- il prezzo d’acquisto
- il compenso di mediazione dovuto all’agenzia.
- il compratore e l’agente immobiliare appongono la propria firma. L’agente firma al fine di testimoniare di aver ricevuto e preso in custodia l’assegno di garanzia fornito dall’acquirente.
Una volta compilata la proposta, questa verrà sottoposta al proprietario dell’immobile, che deciderà se accettare o meno la cifra che è stata offerta.
L’accettazione
- è una dichiarazione recettizia, è la dichiarazione che produce effetti giuridici solo dal momento della sua ricezione (intesa come conoscibilità, e non come effettiva conoscenza) da parte del soggetto cui è destinata.
- Deve essere tempestiva e coincidente in pieno con tutte le clausole contenute nella proposta se parzialmente difforme vale solo come controproposta
- Deve essere fatta alla persona del proponente o ad un suo rappresentante
- l’accettazione può essere revocata purché giunga al proponente prima dell’accettazione stessa
- si ha accettazione tacita se l’esecuzione immediata del contratto è richiesta dal proponente o dalla natura dell’affare o dagli usi- il contratto è concluso nel tempo e nel luogo in cui ha avuto inizio l’esecuzione e il proponente non può revocare proposta.
Nel momento in cui la proposta viene accettata e il proponente prende visione dell’accettazione, l’assegno di garanzia lasciato in deposito diventa una caparra confirmatoria.
La conclusione
- L’affare è concluso quando l’accettazione è giunta all’indirizzo del proponente
REGISTRAZIONE SI O REGISTRAZIONE NO?
Quando la proposta d’acquisto viene accettata diviene obbligo provvedere entro 20 giorni dall’avvenuta accettazione, alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate di territorio.
Se la compravendita è fatta tra privati sono le parti a dover garantire tale registrazione, se invece, come nella maggior parte dei casi succede, ci si avvale di un’agenzia immobiliare, è il mediatore, unitamente all’acquirente, a dover garantire la registrazione.
La registrazione della proposta d’acquisto può essere evitata in due soli casi:
1) Se è previsto un rogito notarile entro 20 giorni dall’accettazione della proposta;
2) Se è previsto un compromesso entro 20 giorni dall’accettazione della proposta, in questo caso è solo un posticipo, in quanto andrà comunque registrato, con le stesse modalità, il compromesso.
