Domande frequenti

• Atto di provenienza ovvero atto compravendita, donazione o la dichiarazione di successione. Una volta che conosci il proprietario sarebbe anche il caso di farsi dare un Certificato di Stato Civile oppure un Estratto dell’Atto di matrimonio per capire se l’immobile in questione è oggetto di comunione di beni oppure no. Se il venditore è persona giuridica fare una Visura Camerale in Camera di Commercio.
• Visura catastale per capire Categoria catastale e Rendita Catastale e così poter fare un preventivo sulle spese che dovrai andare a pagare in sede di compravendita.
• Visura Ipotecaria ti  permette di verificare tutti gli atti registrati su un bene: trascrizioni, iscrizioni, annotazioni e capire lo “stato di libertà” del bene
• Planimetria Catastale permette di accertare che l’immobile sia conforme a quanto dichiarato in catasto. Se ci dovessero essere delle irregolarità si può chiedere al proprietario di  regolarizzarle. Estratto di Mappa nel caso di acquisto di un terreno.
• Documentazione Urbanistica si tratta di una serie di documentazioni per ricostruire, se è possibile, i vari passaggi che hanno portato allo stato attuale , cercare di reperire più documenti possibili come concessioni precedenti, eventuali varianti in corso d’opera, eventuali condono richiesti e ottenuti. Se si acquista un terreno o un’immobile che ha come pertinenza un terreno superiore ai 5 mila metri quadri è necessario chiedere la Certificazione Destinazione Urbanistica ( CDU ) che ti darà indicazione in merito alle prescrizioni comunali e sulla presenza di eventuali vincoli sul terreno.
• APE ( ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA ), ha validità 10 anni a partire dalla data del suo rilascio ed è un documento volto a descrivere le prestazioni energetiche dell’immobile
• Documentazioni per impianti cioè la conformità rilasciata dalle ditte che hanno eseguito i lavori sull’immobile. Attestano la conformità degli impianti in materia di sicurezza ma gli immobili più vecchi ne sono sprovvisti.
• se stai acquistando un’immobile in condominio chiedere il Regolamento Condominiale che ti fa capire come vengono gestiti gli spazi comuni all’interno del condominio e la Dichiarazione dell’Amministratore di Condominio che dichiara l’assenza, in capo all’attuale proprietario, di spese pendenti e quindi attesta se lui è in regola o meno con il versamento degli oneri condominiali. Ci saranno indicazioni di eventuali spese condominiali già deliberate e l’assenza o meno di liti in corso.
• Certificato di Agibilità fino al 2016 un tecnico abilitato alla fine dei lavori presentava al Comune una richiesta, lo stesso poteva chiede integrazioni e alla fine rilasciava il Certificato d’Agibilità. Dal 2016 è stato abolito, quindi di fatto non esiste più questo certificato ma basta avere una Segnalazione Certificata di Agibilità non sarà più il Comune a pronunciarsi sull’agibilità dell’immobile ma la novità sostanziale consiste nell’assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge. Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la SCIA presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, la mancata presentazione comporta una sanzione amministrativa da 77 € a 464 €. Nel nostro ordinamento non esiste una norma che vieta di alienare un fabbricato in mancanza dei requisiti di agibilità, l’atto con il quale viene alienato un fabbricato privo di agibilità non è nullo. Il problema riguarda dunque il rapporto tra le parti, che anzitutto devono essere correttamente informate su questo aspetto e devono raggiungere un accordo tra di esse, che è opportuno sia espressamente documentato nell’atto di compravendita. Quando viene venduto un fabbricato il venditore deve normalmente garantire la presenza dei requisiti di agibilità, perché se questi non sono presenti l’edificio è privo di una qualità essenziale per l’uso a cui è destinato.

Molte persone non conoscono le cifre su cui verte il mercato immobiliare in una determinata zona, soprattutto se chi compra non ha mai abitato nella città scelta.

In questo caso la domanda è assolutamente fondamentale per poter capire se, un certo tipo di casa può essere in linea con il budget e la zona scelta; in caso contrario, l’agente immobiliare suggerirà delle valide alternative di prezzi, case e luoghi.

L’agente immobiliare illustra tutte le tipologie di case per dare un’idea dei prezzi rispetto a determinati quartieri o intere zone della città, mostrando i punti di forza e di debolezza che giustificano il prezzo effettivo.

Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

La quota spettante a ciascun mediatore è determinata in proporzione all’entità del suo intervento:

• se hanno trattato tutti con il contraente per la conclusione dell’affare avranno tutti diritto alla parte di provvigione loro spettante
• se invece un solo mediatore ha trattato con le parti e gli altri hanno svolto il loro incarico sulla base di queste trattative tra essi si è creato un rapporto cosiddetto interno libera il contraente con il pagamento al solo mediatore con cui ha trattato, sarà poi questo a soddisfare le esigenze degli altri mediatori ripartendo con essi la provvigione ricevuta.

Se uno dei mediatori rinuncia la propria quota questa non va ad aumentare quella degli altri

Il mediatore non iscritto al ruolo di cui alla legge 39/89 non potrà far valere il diritto alla provvigione in quanto l’iscrizione rappresenta un elemento costitutivo della domanda.

Determinare il giusto prezzo non è così facile. Una valutazione professionale da parte di uno specialista è quindi assai preziosa.   L’agente immobiliare generalmente fornisce un servizio di valutazione dell’immobile orientando il venditore verso le reali condizioni del mercato, propone l’immobile attraverso i canali pubblicitari con la finalità di raggiungere il potenziale acquirente che potrà valutare le possibilità offerte dal mercato e compararne le caratteristiche e i costi. Egli deve sapere inoltre dare indicazioni sugli aspetti legali, tecnici e fiscali prima della stipula di un contratto preliminare, momento in cui le parti si impegnano reciprocamente alla compravendita, al fine di evitare che possano dover affrontare ostacoli a volte insormontabili.

Se il prezzo è troppo alto, c’è il rischio che i tempi di vendita si allunghino e che dobbiate ridurre l’importo a posteriori. Questo solleva spesso dei dubbi tra i potenziali acquirenti. Se la banca dell’acquirente stima che il valore dell’immobile è notevolmente inferiore al prezzo di vendita, è probabile che il finanziamento e quindi la vendita non vadano a buon fine. In questo caso, infatti, l’acquirente dovrebbe apportare una quota maggiore di fondi propri.  Al contrario, un’offerta con un adeguato margine di negoziazione, ovvero vicina al valore di mercato, influisce positivamente sul prezzo da raggiungere e sui tempi di vendita.

Sì, un’ipoteca in corso non ostacola la vendita del vostro immobile. Spesso la vendita di un’abitazione di proprietà non coincide con la scadenza dell’ipoteca. Avete a disposizione tre opzioni:

• Trasferimento dell’ipoteca alla nuova abitazione di proprietà
• Assunzione dell’ipoteca da parte dell’acquirente
• Estinzione dell’ipoteca (spesso associata a costi)

La caparra confirmatoria è disciplinata dall’art. 1385 del codice civile (risarcimento per inadempimento) è una somma di denaro o una quantità di cose fungibili che al momento della costituzione del rapporto obbligatorio una parte da all’altra quale conferma dell’adempimento di cui segna quasi un anticipata e parziale esecuzione.

La caparra confirmatoria serve a garantire la validità del contratto di compravendita e costituisce una liquidazione preventiva e forfettaria dei danni che il venditore o il potenziale acquirente subirebbero in caso di inadempimento.

Se inadempiente è la parte che ha dato la caparra l’altra può recedere dal contratto e tenere la caparra. Se l’inadempiente è la parte che l’ha ricevuta l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se invece il danno è superiore rispetto l’importo versato come caparra confirmatoria, la parte danneggiata può chiedere oltre alla caparra, anche i danni aggiuntivi mediante un azione legale. La caparra confirmatoria viene versata al momento della sottoscrizione di una proposta d’acquisto. Il fatto di poterla incassare subito o meno, invece, dipende dal contratto di compravendita.

La caparra penitenziale è disciplinata dall’art.1386 del codice civile (risarcimento per recesso) non rappresenta una cautela contro l’inadempimento ma il corrispettivo per l’attribuzione della facoltà di recesso dall’obbligazione contrattuale cioè di liberarsi dall’obbligazione assunta. Una volta versata la caparra i contraenti si riservano la scelta tra l’adempimento ed il recesso che si attua per volontà unilaterale.

Se recede il soggetto che ha dato la caparra l’altra rinunzia alla caparra.

Se recede il soggetto che l’ha ricevuta l’altra può esigere il doppio della caparra. La differenza sostanziale è che la prima è una sanzione come risarcimento del danno subito a fronte di un inadempimento; la seconda è una sorta di buonuscita per la recessione dal preliminare.

Acquisto prima casa da privato

• imposta registro 2% del valore catastale ( Rendita Catastale x coefficiente 115,5)
• imposta catastale 50 €
• imposta ipotecaria 50 €

Acquisto seconda casa da privato

• imposta registro 9% del valore catastale ( Rendita Catastale x coefficiente 126)
• imposta catastale 50€
• imposta ipotecaria 50 €

Acquisto prima casa da impresa costruttrice ( entro 5 anni dalla fine lavori )

• IVA 4% del prezzo d’acquisto
• imposta registro 200 €
• imposta catastale 200 €
• imposta ipotecaria 200 €

Acquisto seconda casa da impresa costruttrice ( entro 5 anni dalla fine lavori )

• IVA 10% del prezzo d’acquisto – Attenzione IVA al 22% per categorie A1, A8, A9 categorie lusso
• imposta registro 200 €
• imposta catastale 200 €
• imposta ipotecaria 200 €

Acquisto prima casa da impresa costruttrice ( dopo i 5 anni dalla fine dei lavori )

NO IVA

• imposta registro 2%
• imposta catastale 50 €
• imposta ipotecaria 50 €

Acquisto seconda casa da impresa costruttrice ( dopo i 5 anni dalla fine dei lavori )

NO IVA

• imposta registro 9%
• imposta catastale 50 €
• imposta ipotecaria 50 €

LA GARANZIA PER EVIZIONE =  l’evizione si verifica quando il compratore sia privato del bene, oggetto del contratto di compravendita, a causa dell’esistenza di un diritto, vantato da un terzo, sul bene stesso.

Ipotesi principale è quella dell’azione di rivendicazione .

Il venditore deve offrire al compratore la garanzia di evizione.

Evizione può essere :

• totale quando il compratore è privato dell’intero bene; il venditore deve restituire al compratore il prezzo pagato e le spese per la stipula del contratto
• parziale quando il compratore è privato solo parzialmente del bene acquistato; il compratore può ottenere una riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno. Può anche chiedere la risoluzione del contratto se prova che senza la parte di cui non è diventato proprietario non avrebbe acquistato la cosa.
• limitativa quando un terzo vanta un diritto limitato, reale o personale sul bene

LA GARANZIA PER VIZI  =   il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore

I vizi sono rilevanti quando:

• non sono conosciuti dal compratore
• non sono facilmente riconosciuti, eccezion fatta per il caso in cui il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi
• sono materiali e preesistenti alla vendita

Azioni a tutela del compratore sono:

• l’azione redibitoria diretta alla restituzione della cosa e del prezzo versato; essa ha la natura di azione di risoluzione per l’inadempimento e può essere esercitata a prescindere dal dolo o dalla colpa del venditore
• azione estimativa mirante ad ottenere la diminuzione del prezzo fissato dalle parti in proporzione al ridotto valore della cosa da acquistare ( la tengo però mi diminuisci il prezzo )

il compratore decade dal diritto di esercitare le predette azioni se non denuncia i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta

L’azione si prescrive se ricorre un 1 anno dalla consegna

LA GARANZIA PER MANCANZA DELLE QUALITÀ PROMESSE=  quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto, purché il difetto di qualità ecceda limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.

Egli ha inoltre diritto a risarcimento del danno eventualmente subito.

Quando invece la cosa consegnata dal venditore è completamente diversa da quella pattuita il compratore può mettere in atto/ esperire solo l’azione ordinaria di risoluzione non è soggetta ai brevi termini di decadenza e di prescrizione indicati.

È un contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.

La permuta è un contratto di scambio si distingue dalla compravendita  dove si ha lo scambio di cosa contro prezzo, mentre nella permuta si ha un reciproco scambio della proprietà di cose o di altri diritti, senza che vi sia necessariamente un corrispettivo di prezzo. La permuta non è altro che una doppia vendita, che avviene nello stesso momento.