Il nuovo catasto entrerà in vigore dal 01 gennaio 2026 entro il 2023 invece dovrà essere emanato il decreto che stabilirà quali saranno le nuove regole per indicare gli immobili al catasto. Sappiamo che l’attuale sistema di valutazione catastale risale addirittura al 1939 poi sono state fatte varie riforme fino ad arrivare al 1993 dopo di che i tentativi di riforma catastale sono stati veramente tanti ma non se né mai fatto niente.
Com’è noto, il Catasto, oltre a rappresentare l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale, ha finalità fiscali e civili. Lo scopo è la determinazione del reddito imponibile dei terreni e dei fabbricati ai fini dell’applicazione delle imposte dirette e indirette.
Proprio alla luce dell’essenzialità delle informazioni contenute nel Catasto, soprattutto per il suo utilizzo strumentale alle scelte di politica fiscale nazionale e locale nel settore immobiliare, negli ultimi anni è apparsa sempre più necessaria la puntuale conoscenza del patrimonio catastale.
A riguardo si precisa che, nonostante i diversi tentativi di riforma del catasto (1993, 1995, 1996, 1998 e 2014), la situazione attuale presenta numerose spinosità in quanto, a causa dei cambiamenti delle condizioni di mercato, i valori catastali, riferiti al contesto di passati decenni, oggi non rappresentano più il valore reale degli immobili.
Difficoltà del sistema catastale
Tra le più rilevanti criticità dell’attuale sistema catastale si segnala che:
- le attuali rendite catastali degli immobili sono attribuite sulla base di tariffe d’estimo individuate alla fine degli anni Trenta del secolo scorso, rivalutate con l’applicazione di inefficienti moltiplicatori: esse non sono più coerenti con i valori di mercato e soprattutto con la dinamica che tali valori hanno subito nel corso degli anni;
- il rapporto tra i valori catastali e quelli di mercato non sono omogenei;
- secondo lo stesso Ministero dell’Economia e delle finanze, il valore di mercato degli immobili residenziali è il doppio del valore catastale; tale valore si quadruplica per gli immobili più datati (compresi quelli dei centri storici), e scende a una per quelli nuovi.
Ecco cosa prevede la Riforma del catasto
Da qui l’esigenza di attuare una riforma per semplificare e rendere il sistema catastale più equo.
In materia di catasto, dunque, il disegno di riforma è imperniato sui due aspetti fondamentali, uno di carattere meramente statico, avente ad oggetto la modernizzazione degli strumenti di controllo, da realizzarsi quanto prima e senza vincoli temporali, l’altro, di carattere più dinamico, con l’obiettivo di adeguare le rendite catastali ai valori di mercato, che avrà un orizzonte temporale più ampio, ossia il 1° gennaio 2026.
In un primo momento si cercherà di dare gli strumenti ai Comuni e all’Agenzia delle Entrate per far riaffiorare tutti quei terreni e immobili “fantasma”, non censiti dal catasto. Allo stesso modo verranno accatastati correttamente tutti i terreni edificabili ma accatastati come agricoli e tutti gli immobili abusivi.
In questa prima fase il Governo si limiterà a fare solo una ricognizione dell’esistente patrimonio immobiliare;
A creare scalpore è stata una novità introdotta dall’articolo 6, ovvero la decisione di sostituire i metri quadri ai vani nel calcolo della redditività di un immobile. Nello specifico, la riforma del catasto 2022 introduce anche il valore patrimoniale e una rendita calcolata sui parametri del mercato e stabilisce che il loro calcolo verta, appunto, sull’ampiezza dell’immobile e non sul numero di vani.
La legge delega prevede inoltre la creazione di nuovi strumenti per facilitare lo scambio telematico di dati tra Comuni e Agenzia delle Entrate per la verifica della loro coerenza ai fini dell’accatastamento degli immobili.
Per 5 anni quindi, fino al 2026, verrà spianata la strada per poi procedere all’aggiornamento delle rendite, un’operazione che porterà ad integrare le informazioni già presenti nel catasto.
- a ciascun immobile verrà attribuita, oltre alla rendita determinata secondo la normativa vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata parametrata ai valori di mercato;
- adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, seguendo le modifiche delle condizioni di mercato di riferimento;
- specifiche agevolazioni saranno previste per le unità immobiliari di interesse storico o artistico
- Infine, le nuove rendite non verranno utilizzate ai fini del calcolo di imposte e tasse basate per l’appunto su risultanze catastali.
e la tassazione sugli immobili cambia?
La preoccupazione di molti cittadini è che la tassazione sugli immobili possa aumentare in seguito all’attuazione della riforma del catasto 2022. Questa infatti prevede che, una volta adeguate le informazioni di ciascun immobile sul territorio, il secondo passaggio sia quello di creare un nuovo registro che integri quello catastale.
Si tratta però solamente di un approfondimento delle informazioni di ogni immobile al quale il Governo potrà avere accesso ma che non comporterà, almeno secondo le posizioni dell’attuale esecutivo, alcun cambiamento nel sistema fiscale.
Fonti:
Riforma del catasto: cosa prevede la legge delega
Riforma catasto cosa prevede?
